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亲述 | 那些卖房教给我的血泪史...

米宅海外2018-06-21 22:04:47


来自米宅澳洲读者投稿


笔者于2012年居住在澳大利亚墨尔本至今,在2015年参加工作后,我们夫妻双方在家人的资助下买下了属于自己的第一套房产——一套建于90年代初的三房连体别墅(townhouse)。


也是从2015年起,看房成为我和我先生周末娱乐活动之一。


2018年初,我们决定出手我们第一套房产,并用资产增值所得加上银行贷款购置我们的第二套房产。一路的买卖房产,一路成长,三年的看房的心得拿出来和大家分享一下。


1

墨尔本城市概况和房价分布


墨尔本是一个海滨城市,城市沿着海岸线铺开,因此城市蔓延很长。墨尔本的东南和墨尔本的西北区距离两小时车程。


墨尔本人口主要分布在东南区,东南区的各项基础设施也成熟不少,因此东南区的房价要比西北区房价要高出不少。


目前,政府正在大力的开放西区,主要的方式是增加就业和改进基础设施,以此来吸引更多的人搬到西区。因此,西区成为了各大房产中介力推的蓝筹地域。


▲上图为2016年的墨尔本人口分布图,红色部分为人口高密集区。很明显的看出,人口主要分布在市中心和东南区


2

谁说房价不会跌?


2015年可谓是房价的墨尔本房价的尖峰时刻,造成这一现象的原因主要是因为,海外投资者的增加,政府还没有对海外投资者有太多的限制。


房价在2016年底以后明显趋于平缓,有些区域甚至都没有涨过通货膨胀 (3% p.a),如果考虑到利率和通胀的因素,有些区的房子实际上是有所下跌。各大银行的经济学家也在2018年的年初,对墨尔本房价持有保守的状态。


笔者在2017年中后期在走访各区做调查时有明显的体会。拿笔者第一套房子居住的区域来说,主要体现在,参访人数明显下降,看房者更多的是年轻家庭/首次置业者,因此,他们的购买力并不强,热门的房产主要是集中在两房平层的房屋(均价在65万澳币左右)。


三房以上或者新建townhouse 市场反应并不好。很多房子都出现了拍卖当天没有人出价的尴尬状况。墨尔本近半年的拍卖清盘率都低于70%以下,说明房产投资者更加趋于理性。


▲Real Estate.com公布的 墨尔本2008-2017年墨尔本房屋的中位价变化图,很明显2013-2015年是墨尔本房价快速上升的时间


3

卖房原因


决定开始卖房,是因为我和我先生两人职业步入稳步提升的通道,工资水平比刚毕业时翻了一倍,因此我们的贷款能力也有比较大的提升。由于我们第一套房是由双方父母全款付清的,因此,我们开始计划着手向银行贷款购置第二套房作为投资房的打算。


我们最初是没有打算卖房的,居住的地方生活设施基础建设很成熟:开车5分钟到南半球最大的购物中心,出门就是公园和社区游泳馆,走路十分钟到公共交通,坐公共交通去市区只需要20分钟,附近有大学所以也不愁招租客。可以说是满足了所谓的‘好地段’的各项优势。



因此,我们首先去选择的房子是位于很多人说的蓝筹地段,这些地段的共同点就是有大规模开发的新的土地和房屋,房屋价格在$90万澳币以内,虽然离市区远,但这些地区都有火车线和名声较好的中学。


我们当时的想法是等过两年以后,我们决定增加家庭成员,可以我们转手把手上的两套房子出售,然后换一套更好地区600平米以上的独立房子。



我们后来改变想法是因为验房师朋友的提醒 ——与其等两年卖房再买房不如现在就这么做,买一个好区的地大房就像坐在一个金矿,房子的增值收入增加就可以通过到银行贷款来取现资本增值。


我们也冷静的思考了一下,假设我们在两年以后卖两套房,卖房成本会比现在高,其中的主要成本包括了两套房的中介费 (房价的2%),投资房资本利得的税费(本地投资者投资房资本利得最高实际所得税税率可达22.5%,海外投资者税率可达45%)以及两套房购买时的印花税费 (分别大约为5%)。


每卖一套房,交易成本是占了房价的10%,换一句话说,如果你们房子卖价不比买价高10%的话,你就是亏了。



我们计划是五年就卖房,这样一来,就算墨尔本房价以每年10%的速度增值,也就是说其中一年的投资利得就莫名其妙给银行和政府做贡献了。


况且,墨尔本的房市近年的表现远没有10%。于是我们转变了自己思路,决定开始卖房。


4

选择中介的过程


专业人士的重要性,谈判——守住底线是关键,定价——最低标准是什么?


卖房的第一个步骤是寻找自己的卖房中介,我们在网上搜集了墨尔本各大房产中介在过去一年的在我们居住区域售房数据表现,最后选择了两家来我们家里做房屋价格评估---其实就是面谈。选择房屋中介,我们的经验是把自己当作雇主来招雇员去面试。并且实地去观看了他们的售房和拍卖风格。


不同中介售房的风格和手法是有很大区别的,有些选择是亲民的手法就是在看房时跟客人套近乎聊天,有些选择的是专家路线——沟通方式像是老师教导给买房者的方式。


我们最后选择了后者,原因是卖房子不是卖一辆车或者奢侈品,有时就逛街时一分钟的冲动就刷卡,和客人套近乎所产生的效应在客户回家睡一觉就消失了。


因此我们更看重的是谈判能力和说教能力,客户提出问题的时候能够给出客观理性逻辑性的分析是最能打动人的,说服客户来参加拍卖靠的不是友情牌(在钱面前没有朋友),靠的是专家式的教导!


在这里就不得不说,有些华人朋友在找中介的时候喜欢找能说中文的中介,其实是有误区的,因为卖房其实是一场谈判,不得不说在海外买家减少的情况下,本土中介的谈判气势和能力是更胜一筹的。反过来,在买房参加拍卖时请认准华人中介,因为大部分小型华人中介议价能力不强。



‘谈判’是房屋买卖时最关键的两个字。


作为卖家跟中介谈判的当然是‘价格’了。因为中介是按成交价的百分比收费 (1.5%-2.5%不等),所以说对中介来说房子多卖1万对他的影响就是200块的影响。只要有买家出了一个相对合理的价位,中介其实就开始站在买家那一方开始和卖家‘谈判’了。守住的自己的底线很重要。


什么叫所谓的价格底线呢?


其实就是如果卖价低于这一价格,宁愿把房屋出租 (所谓的机会成本)。


我们的房子2015年卖入价格是80W澳币,因为地段不错,如果房租收入一年有将近$32,000的收入,也就是每年租金4%的收入,算上每年3%的通胀,所以我们的价格底线是每年的资本利得率要至少7%-8% 。然后跟中介谈判的时候,一定要清楚自己的需求。


在选择好中介和了解到自己的价格底线后,我们就开始拍卖日期的选择,这里我们犯了一个致命的错误。我们选择的日期是墨尔本的学校假期是公共假期的重叠区间(我们迷信黄历……),这一时间是家庭出游的高峰期,四月是墨尔本多雨的季节,我们当时第一周看房才8组人,远远低于预期的20组,很明显在第三周假期结束后,来看房的人数翻倍。


拍卖那一天我们的成绩并不理想,没有在拍卖成功。


原因有两个,一个是看房人数不足,二个是在两周后有一个类似的房型的房子给出的预期报价比我们低10万,这让更多的买家选择观望。


给较低的预期报价 (under quote)是一种吸引人来看房的常用手法之一,然而这样做是有法律风险的,一般来说拍卖时,屋主给出的底价(reserve price)要在报价区间的上浮的10%内,否则就有误导的嫌疑,中介和卖家也许会承担法律责任。


例如,卖家在网上做广告是价格区间是85万~90万,那么卖家的底价一般来说不能高出99W,拍卖时,若有人叫价99万零一块,并没有其他人愿意出价的情况下, 卖家就一定要以此价卖房了。


如果前期的价格区间给的过低,又没有太多人去叫价,很有可能房子会低于卖家预期卖掉。最近就有两个房子就这么活活卖掉了,拍卖师很无助。对买房的人的启示就是,认准哪些中介喜欢用这个手法,在房市不景气的情况下,是一个捡漏的好方法。


我们的房子最后是在拍卖不成功的两周后卖出的,拍卖不成功后,房子继续开放出售,来参观的人比之前的人多出不少,我们认为这是很假期有关。所以选择时间很重要!对于买房的人来说,年底圣诞节期间还在出售的房子,很有可能是卖家急着要钱不得不出手,因此是捡漏的好时间。


5

卖房对买房的启示


说到底自己是幸运的,在刚走入社会不久就有机会完整的经历一次房产投资过程,对我整个投资理念有很大的改变,不沉迷书本,听百家之言,实践是证明真理的唯一标准,以下也贡献出我的微薄见解:


什么叫好location(地段):原则高收入人群在哪里,哪里就是好地段!


每年墨尔本的各大报纸都会公布,不同区域人均收入情况,很明显房价和收入是成正比的。例如,选择我们房子区域的人多数是年轻家庭,购买能力有限,决定我们这一区增幅天花板的高度有限。


而且,我们这一区目前在大规模的把房屋推到建成公寓和高密度的连体别墅,说明政府也试图把我们这一区打造成年轻化的社区,刚步入社会的年轻人的贷款能力和购买能力决定了我们这一区的房价不能有质的飞跃。


这也是为什么我们选择出手的原因,因为等待两年并不会让房价有太大的提升,相反所谓‘富人区’的房子涨幅一定会高于我们目前的区域,因为吸引人群的经济能力决定了涨幅的天花板。因此,在选择地段时,在各项指标相同的情况下,参考区域人均收入和就业状况是可以参考的指标之一。


▲上图为澳洲统计局(ABS)公布的房价和平均收入的关系图


掌握所选区域人群房屋需求,了解中介售房风格再出手。


每个人的房屋购买力是不同的,预算有限因此不可能都买到‘富人区’的房子,因此了解你所选购区域的人群需求和特性,选择适合区域人群的房屋需求的房产,也是一个方法之一。


看至少50套房子才能对某一区域人群需求,房价有所掌握,才不会被别人的言论所左右。所谓知己知彼,不同中介议价能力的高低可以对房价有5万左右的差别。购房者守住底线, 以心理价位以下10%为目标去寻找房屋以及和中介谈判,才能买到物超所值的房产。



房产投资是一项长期投资行为,虽然说尽早入市总比观望好,但是因为心急而买到不适合自己或者不具备长期增长潜力的房产,然后要频繁换手也是一项很耗费钱财和精力的事情。


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